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【资料图】
特别声明：房地产企业销售数据统计是以2023年1月1日-5月31日期间销售的并表商品房为统计口径，主要依据中指数据CREIS（点击查看）在各地的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的城市或项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
特别声明：房地产企业权益销售数据统计是以2023年1月1日-5月31日期间按股权比例销售的商品房为统计口径，主要依据中指数据CREIS（点击查看）在各地的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的城市或项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
当月要点：
1、TOP100房企1-5月销售额增长8.4%，但增速放缓1
2、债务重组进展：部分企业通过债务展期、债转股等多种形式进行债务重组
3、展望：若能够进一步落地支持政策，向市场传递信心，在房企大力推盘和促销之下，6月房地产销售有望迎来好转
业绩：TOP100房企1-5月销售额增长8.4%，但增速放缓
2023年1-5月，TOP100房企销总额为29661.0亿元，同比增长8.4%，增幅相比上月下降4.4个百分点。其中 TOP100房企销售额5月同比增长2.8%，经季节调整后5月环比下降18.8%。5月，市场调整压力较大，购房者置业情绪继续回落，导致环比继续下降。销售额超千亿房企7家，较去年同期增加4家，百亿房企68家，较去年同期减少2家。TOP100房企权益销售额为20545.9亿元，权益销售面积为11836.2万平方米。
图：2021年至2023年1-5月TOP100房企累计销售额及增速情况
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
注：文中分析所用销售额，如无特别说明，均指全口径销售额。
2023年1-5月，TOP30阵营房企销售额保持增长。其中，TOP10房企销售额均值为1274.9亿元，较上年增长16.4%；TOP11-30房企销售额均值为413.2亿元，较上年增长13.1%；TOP31-50房企销售均值为197.4亿元，较上年下降2.8%；TOP51-100房企销售额均值为94.0亿元，同比下降6.9%。
图：2023年1-5月各阵营销售额增长情况
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
数量：千亿以上阵营企业数量增加
图：2021年至2023年1-5月千亿、百亿房企数量
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
2023年1-5月，千亿以上阵营企业数量增加。具体来看，千亿以上阵营7家，较去年同期增加4家，销售额均值1481.8亿元。第二阵营（500-1000亿）企业8家，较去年同期减少1家，销售额均值710.4亿元。第三阵营（300-500亿）企业10家，较去年同期减少2家，销售额均值360.9亿元。第四阵营（100-300亿）企业为43家，较去年同期减少3家，销售额均值176.4亿元。
表：2023年1-5月TOP100房企各阵营数量及销售额均值情况
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
债务重组进展：部分企业通过债务展期、债转股等多种形式进行债务重组
根据统计，2020年1月-2023年4月，债务违约房企有44家，其中2021年有10家，2022年有31家。具体来看，出险房企主要通过债务展期、以资抵债和债转股的形式实现债务重组。
图：2021-2023年出险房地产企业数量（家）
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
出险房企采用最多的债务重组方案即为债务展期，通过对还款期限、利率、付息频率、增信措施等条款进行调整，延长偿还时间。债务展期的一般做法为境内债券通过召开持有人会议的方式实现，境外债券通过交换要约的方式实现。2021年以来，恒大、中国奥园、融创、龙光等多家企业提出债务展期方案，延长偿还时间。从展期时长上来看，目前房企展期均超过6个月，部分企业展期5年左右，部分房企甚至会出现二次展期情况；在利率设置上，大部分境外债展期期间的利率相比于原债券提高；在偿还本金金额上，部分境外债给予更高的本金金额偿付；在增信措施上，部分债券提供实控人担保、土地使用权抵押、项目股权质押等补充增信措施。
部分房企通过以资产清偿债务，但此种形式通常与债务展期相结合，即以部分现金偿付债务，剩余债务进行展期。从目前房企做法来看，阳光城、富力等房企均给予一定比例的现金偿还叠加剩余债务展期的做法。从现金偿付比例来看，境外债首期现金偿还比例远低于境内债首期现金偿还比例。从现金偿付形式来看，多数房企偿付一定比例本金，少数房企仅支付全部利息或一部分利息。此外，部分房企也通过实物资产包括住宅、公寓、写字楼、商铺、车位等进行偿债。
债转股作为另一种常见的债务违约重组方案，目前也有部分房企采用，如华夏幸福通过以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”和“幸福优选平台”股权的方式，抵偿债务金额。根据企业发布的信息，截至2023年4月30日，华夏幸福通过两平台股权偿还债务总计约人民币105.83亿元。此外，融创、恒大也提出债转股的重组方案。
表：典型房企风险化解情况
数据来源：中指研究院综合整理
展望：若能够进一步落地支持政策，向市场传递信心，在房企大力推盘和促销之下，6月房地产销售有望迎来好转
5月，中央及监管部门出台政策较少，基本延续此前基调。本月住建部与市场监督总局共同发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，指出“房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。”继续引导降低购房成本，促进需求释放；5月15日，央行发布一季度《货币政策执行报告》，报告中指出“当前贷款加权平均利率持续处于历史低位”“继续落实首套房贷利率政策动态调整机制”，且针对房地产行业的相关表述与之前基本一致，短期房地产政策或保持在宽松状态。
地方层面，5月，各地政策出台频次下降，核心二线城市微调为主。根据中指监测，5月各地优化政策36条，约为4月半数，部分热点城市如杭州放松余杭区、萧山区部分街道限购政策，南京在产业聚集区可增购一套住房，重庆璧山区对外地人士购房提供补贴等；另有部分二三线城市鼓励房票安置。
市场方面，5月，重点城市房地产市场供需两端均继续走弱，市场活跃度下降，购房者观望情绪加重，据初步统计，重点100城新房成交面积环比下降约8%，同比增幅收窄至约12%。2023年1-5月，重点100城商品住宅销售面积同比增长超20%。供给端来看，5月，企业推盘积极性偏弱，根据中指数据，重点50城批准上市面积环比下降超两成。
分城市来看，多数城市市场情绪低迷，居民购房信心偏弱，个别城市市场保持一定活跃度：
长三角、珠三角城市成交面积整体延续回落态势，如上海、深圳、无锡等城市5月成交面积环比均下降，江阴、徐州等个别城市因部分项目集中网签备案，成交面积环比增长。
京津冀、山东地区多数城市市场活跃度回落，北京新房、二手房成交量环比下降均超20%，市场情绪明显回落；济南购房者置业情绪较4月进一步下滑，但成交规模仍处于去年以来相对高位。
中西部地区中，武汉本月成交表现相对较好，其他城市成交面积环比普遍下降。武汉受房交会带动，叠加低基数影响，新房成交面积环同比均出现较大增幅。
整体来看，5月市场延续4月回落行情，重点城市市场活跃度进一步下行。当前居民收入及就业预期尚无明显改善，房地产市场调整压力加大，近期个别房企偿债压力较大、部分城投风险上升，也对市场预期形成扰动。目前核心城市政策存在较大优化空间，市场也需要更实质性的政策落地。6月作为房企年中冲刺关键节点，若能够进一步落地支持政策，向市场传递信心，在房企大力推盘和促销之下，6月房地产销售有望迎来好转。
