近期,伴随着东方甄选山西之行的热度,山西多个城市的社会关注度一度居高。众多山西网友对太原、大同等城市能够成功“出圈”翘首期盼。

记者注意到,此前凭借烧烤异军突围的网红城市淄博,其楼市也迎来了最高热度,一跃成为三四线楼市活跃程度最高的城市。而房价“低压区”的山西能否也像淄博一样在楼市上“冲上一波”?


(资料图)

能否成功出圈?

淄博的一飞冲天凭借的是烧烤这双翅膀,山西走红的内核是什么呢?“其实,太原和承德一样,夏天也非常适合避暑,应该多宣传宣传,吸引南方的人过来玩。”山西人张俊(化名)告诉记者,“去年暑假回山西的时候,带老公和小孩去太原游玩,感觉太原变化很大,好吃的很多,旅游也具有地方特色。”

公开消息显示,在东方甄选山西行中得到曝光的城市很多,包括太原、大同、忻州、朔州等多个城市,文旅资源涵盖太原古县城、云冈石窟、北岳恒山、悬空寺、应县木塔、雁门关、五台山、太原晋祠。一顿操作下来,看得众网友眼花缭乱,甚至有人表示有即刻奔赴山西走一遭的冲动。

记者注意到,此前凭借着烧烤火“出圈”的淄博,楼市热度甚至也被带动起来,成为三四线城市中楼市最火的城市。据数据显示,2023年5月,淄博新房找房热度环比上涨15.8%。山西太原、大同等地的楼市也会乘机“燥起来”吗?

对此,山西省房地产研究顾问专家、太原楼评主理人张明在接受《华夏时报》记者采访时表示,东方甄选的山西行,曝光宣传了山西的历史文化遗产和风光之美,但山西省各地市发展存在不足,而且存在发展模式同质化严重的问题,山西各地市迅速“出圈”的支撑性并不充足。

对老家山西的发展,张俊也认识到,只有综合服务质量上去了,游客才能被吸引进来。但是山西各个城市目前的服务质量并不很高,例如,在太原找地方停车,会突然蹦出“大妈”来收取停车费,在太原较难找到免费的停车场地。

“山西各城市人口结构偏稳定,营商环境和市场消费对于热度的承接仍有一定短板,后续很难形成对产业和人口的吸附,对楼市的影响微乎其微,无法企及淄博楼市的热度。” 张明补充表示。

从第七次全国人口普查数据来看,中部六省会中,山西太原的常住人口最少仅为530.41万人,人口规模与非省会城市湖北襄阳、湖南岳阳的人口规模相近。同时,太原等城市的人口增速也较为缓慢,据太原统计局数据,截至2022年末,太原常住人口仅为543.5万人,相比第七次人口普查人口增长仅为10多万人。

在人口基数和增量都不大的情况下,记者注意到,山西多城的城镇化水平已经十分之高,持续城镇化的空间已经较小。第七次全国人口普查数据显示,太原的城镇化水平已经达到89.1%,在中部六省会中最高,大同城镇化水平为72.7%,在中部六省地级市中居首位。

而截至目前,山西太原等地的房价和成交量并没有出现被提振的迹象,维持着较为低迷的状态。据统计局70城房价指数数据来看,2023年4月,太原新房价格环比上涨0.3%,同比下降0.3%;二手房价格环比下降0.4%,同比下降1.9%。据安居客房产研究院监测,2023年5月太原新房均价环比下降0.19%,二手房环比下降0.12%。

同时,值得注意的是,山西多城的房价,在中部六省中也是最低的。据安居客监测数据,截至6月1日,太原二手房挂牌价为9608元/平米,而另外5个省会的武汉、郑州、合肥、长沙、南昌的二手房均价均超过1万元/平米。

未来走势如何?

“山西人比较容易满足,当年从山西来北京打工的10个同学,现在就剩下3个了,其他人都回到山西老家了”。同样打算回太原购房的山西人韩盛(化名)告诉《华夏时报》记者,最近看了好多太原的二手房,感觉好多卖家都不缺钱,房子只是挂着,卖就卖出去,卖不出去也不着急。有个业主在我看房子的时候,一直玩手机,对于卖房并不是很上心;另外一个房子,租给别人当员工宿舍了,卖不出去,就继续出租就行了。

对此,有购房者猜测,目前楼市处于集体观望、博弈阶段,着急买卖的都已经在近几个月出手了。相比其他城市,太原在楼市上的反应总是慢半拍,二手房上的压力后续会慢慢蔓延开。

而记者注意到,太原等城市的挂牌房源也存在一些降价压力。据贝壳网上的房源信息,截至6月1日,太原共计约540套二手房在近14天内降价幅度超过售价的1%,例如保利海德140平米多的三房,就在近两周降价2次,总价下调共计9万元,晋阳街的恒大御府146平米的三房,最近两周总价下调15万元。

对于以后的房价走势,韩盛认为,山西的房价就算是再下降,也下降不了多少了,太原的整体均价仅为1万元/平米左右,就算降价顶多也只能再下降个2000元/平米。

张明认为,作为近几年处于大规模城改进程中的太原和大同楼市,其高库存压力仍是较重的,故而楼市仍然存在下行的趋势,刚需购房者成为主力,改善类群体需求释放减缓,同时,交付上存在的问题,也让部分客群偏向规避风险,成交上较为疲软。

事实上,太原楼市的库存压力还在持续加大。太原的二手房挂牌量一直在上升,已经突破一般状态下的3万套,据链家房源数据显示,截至6月2日,挂牌量已经达到32580套。而据安居客房产研究院监测数据,2023年5月太原新建商品住宅批准预售面积为47.94万平米,环比上涨53%,已经连续两个月环比涨幅超过50%。

对于高库存、交付等方面的问题,张明建议妥善解决项目停工问题,推进保交楼,强化预售资金监管,减弱新风险的发生;可以考虑购房补贴的发放,促进刚需释放;适度控制土地出让,优化已批售土地的释放节奏,加强高品质住宅产品的开发,鼓励居民换房,减轻库存压力。

绕不开的煤炭经济

“我一说自己是山西人,别人就第一联想到煤老板,几乎每个人都是这个反应。”张俊无奈地向记者表示描述着外省人对于山西人的印象,“我感觉有些悲哀”。

近年来,具有矿产资源背景的多个城市因为资源的逐渐枯竭而房价一跌再跌,其中鹤岗房子“白菜价”全国闻名,甚至连黑龙江省会哈尔滨近年来也出现了不少总价低于10万元的房源。太原是否也将面临着哈尔滨一样的尴尬,大同是否面临着鹤岗化的威胁?

基于煤炭和地理位置的原因,山西经常会被拿来和陕西作比较。记者留意到,山西和陕西两个省的总人口数相差并不大,但是西安的人口接近1300万人,是太原的两倍之多,同样作为省会人口虹吸能力相差甚远。张明指出,相比陕西西安,太原优势并不明显,缺少政策红利,历史文化传承较有所不足,教育发展、产业结构、人口规模、城市规划交通等方面都有待提升。

大同也曾是“煤都”,但是地位已经日渐被榆林、鄂尔多斯等城市取代。公开数据显示,榆林煤炭预测储量就高达2800亿吨,各种能源综合储量为大同的10倍之多。2000年,大同GDP已达到346亿元,而榆林GDP仅为79亿元;但是十几年后的2014年,榆林GDP达到2920亿元,大同GDP仅1001亿元,仅有榆林的三分之一。

房价上看,近三年虽然受到疫情影响,西安和榆林的二手房价格未跌反涨,安居客房源数据显示,近三年西安和榆林的二手房均价涨幅均在1500元/平米以上,而同期太原和大同的房价总体均为下跌状态。截至6月2日,榆林的二手房挂牌均价为11845元/平米,远超大同房价,甚至超过山西省会太原的房价。

不过,张明指出,大同是一个转型城市,承受了煤炭产业转型发展的阵痛,但是目前夏季的文旅和康养产业已经开始凸显优势,相比陕西榆林而言,产业结构已经没那么保守。

对于“煤老板”的印象,张明指出,煤炭经济是山西的重要产业,能源产业涉及山西近十分之一的家庭。不过,目前山西各地市的煤炭行业基本以央企、国企为主,民营企业的数量和规模已经很低,山西“煤老板”的时代早已过去。而过去的“煤老板”转向北上投资领域、影视传媒,大部分已经离开山西。

煤炭经济对太原和大同的楼市,存在一定的支撑作用,煤炭产业的相对收入在山西仍属于头部,但煤炭产业在实际经营中存在大量呆坏账,在前几年煤炭行业工资拖延的情况时有发生,煤炭产业对太原和大同楼市的影响已经较小。

目前,东方甄选在山西的行程已经结束,相关的热度也日渐消退,山西的知名度似乎还是没有完全打开。有外省的网友向记者表示,对于山西的印象除了“煤老板”就剩下“老陈醋”了,而对山西的省会,甚至还需要借助网络搜索才知道是太原。“出圈”任重而道远。

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